Ищем интересных заказчиков
Аналитика в жилой недвижимости в 2020
На рост и падение рынка влияет «глубинный чиновник»

Тимур Захарченко, учредитель, Sales Machine

Говорить об общероссийском тренде неверно, скорее, о локальных влияниях. Как показывает наш опыт, будет ли это рост или падение – определяет не размер ключевой ставки или спрос, а другой фактор – «глубинный чиновник». Именно эта группа позволяет отдельным компаниям зарабатывать 40-50% на вложенный капитал в год.

Девелопмент во всех странах – коррумпированная сфера. Это прекрасно показано в эпизоде сериала «Миллиарды», когда отец приводит сына – генпрокурора Нью-Йорка – на пустой участок со словами: «Посмотри, какой классный участок – дома, офисы, супермаркеты. Здесь мы построим нашу империю!». В России это не художественный образ, а реальность.

«Глубинный чиновник» – это группа людей. Именно от их воли зависит срок получения разрешения на строительство, доступность коммуникаций, сроки ввода в эксплуатацию, допустимые параметры продаваемых квадратных метров и другие факторы. Они увеличивают или уменьшают время строительства, размер и высоту застройки, а значит и маржинальность проекта, которая отражает эффективность вложений. Поэтому маржа девелоперов отличается. Поэтому растет или падает цена. Но вектор изменений задает «глубинный чиновник». А так как действия региональных кланов не синхронизированы, говорить об общем тренде не приходится. Максимальный рост на 20% и среднее падение на 10%, в целом по «больнице» даст ноль.

Однако два тренда приведут через 2 года к значительному и повсеместному росту цен и дефициту жилья. Это высокие темпы роста школьников и низкий уровень насыщения городов социальной инфраструктурой – еще один фактор, на который влияет «глубинный чиновник». Так, по данным Росстата за 2018 год, количество школ уменьшилось на 1,5% до 41 349. При этом численность школьников выросла на 2,7% до 16,1 млн.

Поэтому в период до 2022 года можно заработать 30-50% в зависимости от региона. Но когда подойдет время выборов, сильный сигнал сверху скорректирует объем и скорость введения объектов, что опять качнет рынок к перепроизводству к 2024 году.

Источник: ners.ru

Назад